Vid val av takentreprenör är det viktigt att välja en som funnits länge i branschen. Det är ofta är en garant för att hantverkskunnandet så att säga sitter i väggarna, då det idag är en akut bristvara på Plåtslagare.
Takrenoveringen närmar sig enligt föreningens underhållsplan. Som styrelse behöver ni nu ta ställning till flera viktiga frågor. Behöver hela taket bytas eller räcker det med vissa lite enklare åtgärder? Hur ska projektet finansieras? Vilken entreprenör ska ni anlita och hur säkerställer ni att arbetet utförs korrekt?
För er som sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening är det viktigt att börja planera en takrenovering i god tid. En takrenovering är ofta en stor investering, men med rätt förberedelser kan ni minska riskerna och få bättre kontroll över både kostnader och resultat.
Ett exempel är att försöka planaera in renoveringen under vår, sommar eller höst. Det går att renovera även på vintern, men kostnaderna ökar.
Steg 1 – ta reda på takets verkliga skick
Att takrenoveringen finns med i underhållsplanen betyder inte nödvändigtvis att hela taket behöver bytas just nu. Börja därför med att beställa en professionell takbesiktning.
Takets olika delar har dessutom olika livslängd. Underlagspapp eller duk under takpannor har ofta en uppskattad livslängd på 25–35 år, medan ett plåttak kan hålla omkring 40–60 år. Livslängden påverkas av bland annat material, utförande, ytbehandling, väderförhållanden och inte minst underhåll.
Ett besiktningsprotokoll innehåller en bedömning av takbeläggning, tätskikt, plåtdetaljer, genomföringar och avvattning. Finns det tecken på läckage eller andra skador? Vilka åtgärder är mest angelägna och vad kan eventuellt vänta?
Dessutom ger besiktningsprotokollet er ett bättre underlag för fortsatta beslut och mer omfattande arbeten än vad fastigheten behöver kan undvikas.
Steg 2 – Hur ska ni i styrelsen planera och finansiera projektet?
När ni vet vilka åtgärder som krävs är nästa steg att ta fram en realistisk projektbudget och tidplan. Räkna även med en reserv för oförutsedda arbeten, exempelvis rötskador som upptäcks när taket ”öppnas”.
Se över föreningens ekonomi och diskutera finansieringen med er ekonomiska förvaltare och bank. Behöver ni ta nya lån och hur påverkas föreningens framtida avgifter?
Som styrelse kan ni normalt besluta om underhåll inom ert förvaltningsansvar. Om renoveringen innebär väsentliga förändringar av fastigheten kan däremot ett stämmobeslut krävas. Kontrollera därför föreningens stadgar och bestämmelserna i bostadsrättslagen.
Steg 3 – Hur upphandlar man rätt takentreprenör?
Ta fram ett tydligt förfrågningsunderlag och begär offerter från flera entreprenörer med erfarenhet av takrenoveringar i bostadsrättsföreningar.
Som styrelse bör ni inte enbart jämföra slutpriset. Undersök vad som ingår, vilka material som föreslås, vilka garantier som lämnas och hur entreprenören planerar arbetet. Kontrollera även referenser, försäkringar och ekonomisk stabilitet.
Något som också är mycket viktigt är att välja en takentreprenör som funnits länge i branschen. Det är ofta är en garant för att hantverkskunnandet sitter i väggarna. Idag är det en akut bristvara på Plåtslagare, så det är tyvärr inte så många som kan hantverket.
Vid större takprojekt kan en oberoende konsult hjälpa er med upphandling, avtal och kvalitetskontroller.
Steg 4 – Vilka tillstånd och vilket ansvar har ni?
Innan arbetet startar behöver ni kontrollera om renoveringen kräver bygglov eller bygganmälan. I Stockholms län kan förutsättningarna skilja sig mellan kommuner och byggnader, särskilt för kulturhistoriskt värdefulla fastigheter.
Läs vad som gäller för just er på Boverkets hemsida.
Ni behöver också säkerställa att byggherreansvaret och arbetsmiljösamordningen hanteras korrekt. Hos Arbetsmiljöverket finns information om reglerna för byggprojekt.
Läs mer om detta hos Arbetsmiljöverket.
Följ upp arbetet för att säkerställa ett bra slutresultat
Utse en arbetsgrupp i styrelsen och informera medlemmarna om projektets uppbyggnad och syfte, tidplan, byggställningar och andra störningar. Följ upp projektet genom regelbundna byggmöten och dokumenterade kontroller.
När takrenoveringen är klar bör ni låta genomföra en oberoende slutbesiktning och samla in garantier, relationshandlingar och skötselanvisningar. Uppdatera också föreningens underhållsplan så att det renoverade taket får rätt tillsyn och underhåll framöver.
Tips!
Se till att den takentreprenör ni väljer kan erbjuda ett service- och underhållsavtal.
Sammanfattning – med en genomtänkt process kan ni i styrelsen fatta välgrundade beslut, undvika onödiga kostnader och säkerställa att föreningens tak håller under många år framöver.
